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加速房贷证券化正其时分散金融风险
2003年10月22日　　来源:人民网

今后一个时期，吉林省有关部门为促进房地产市场持续健康发展，将着力完成四个方面的任务。

第一，以满足不同收入居民家庭住房需求为目标，调整房地产供给结构，增加普通商品住房供应。制定房地产年度计划，保持住房建设总量的持续增长。同时，高度重视调整住宅结构，重点发展适应居民承受能力的经济适用房和中低价位普通商品房。切实保障中低价位普通商品住房建设的土地供应规模，多渠道降低建设成本，使住房价格与大多数居民家庭的住房购买能力相适应。

第二，继续深化住房制度改革，加快建立和完善适合吉林省实际情况的住房保障制度。严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。继续做好现有公房出售工作，扩大可售公房范围。对权属有争议的住房、无籍房和非成套住房，制定相应的政策，明确界限，凡能保证居住安全的，抓紧做好出售工作。建立和完善廉租住房社会保障机制，切实解决城镇最低收入家庭基本住房问题。

    第三，发展住房信贷，改进规划管理，调控土地供应，规范市场秩序。加大住房公积金归集和贷款发放力度，依法扩大建立住房公积金制度的覆盖面，加快建立住房公积金制度的进程。完善个人住房贷款担保机制，加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。充分发挥城乡规划的调控作用，加强对土地市场的宏观调控。在加大房地产市场秩序专项整治力度的同时，扶植一批经营规范、诚实守信、有资金、有买力的房地产企业，处罚一批经营行为不规范、弄虚作假、违法违纪的房地产企业。

第四，加强对房地产发展的宏观调控，改善政府对房地产市场的监督管理。各级政府要根据住房市场化进程的要求，及时转变政府职能，从原来对房地产的直接管理转向宏观调控。做到正确处理调控和发展的关系，增强调控意识，高度关注市场运行情况，防止市场大起大落；提高市场调控能力，努力把握房地产市场发展的规律，提高调控的质量和效率；加强对房地产企业和房地产开发项目的规划管理和监督检查，发挥金融手段对房地产的调控和引导作用，加快建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系。

    住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国，如今已扩展到世界上许多国家和地区，它是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。据有关报道，1998年，中国人民银行牵头组织了“住宅抵押贷款证券化研究”。去年末，我国发放贷款最多的两家银行——建设银行和工商银行已连续三次向人民银行提交各自的证券化方案。

    房贷证券化分散金融风险

    我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场，一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模的日益膨胀，作为21世纪全球金融结构调整及金融工具创新的最重要的内容之一，在我国尽早实施房贷证券化，加快建设住房抵押贷款二级市场已势在必行。

    住房贷款改变了商业银行传统的经营模式，也是中国银行业的优质资产之一，住房抵押贷款证券化将成为我国金融创新的一个新亮点，投资者承担的风险较小。而收益的利率又通常高于国债利率，因此，被业界人士认为完全可以成为中国投资者的新投资手段。它在一定程度上改善了我国金融市场结构及融资结构单一的问题。

    国务院已明确提出房地产业已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点之一，有专家分析，我国要实现人均居住面积8平方米的目标，还需要投资2000——3000亿元，目前仅靠公积金、住房基金的积累远不能满足需要，大多数开发企业也不具备雄厚的开发资本，多年来形成的以银行为主要融资渠道的房地产资金瓶颈凸显，同时，购房者因资金短缺难以贷到所需资金而推迟购房意愿，必然导致商品房空置率居高不下，大量资金无法盘活，房地产商被深度套牢，最终导致金融风险难以化解。

    投资者偏向于中长期投资，更愿意接受具有合理价格的和投资价值的住房抵押贷款证券，那些被投资者看好的房地产项目更易获得银行贷款的支持，从而相当于在一级市场上建立了一个有效的筛选机制，对消除房地产投机行为，培育高效、公平、价格合理的房地产市场起到了积极的作用。

    求解房贷证券化四大问题

    购买银行债券的中介机构———证券化公司以什么形式出现，目前我国关于住房抵押贷款证券化的法律、法规缺位，在现行的《证券法》的相关条款中，尚未对资产证券化应用于房地产融资作出规定和描述；独立客观、公正的信用评估体系是住房抵押贷款证券化成功的关键。目前，我国还没有完整意义上的个人信用制度，缺乏有影响力的独立资产评估机构和完整的信用担保体系；作为实施住房抵押贷款的重要组成部分，全国性的银行交易网络还没有形成。我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享。住房抵押贷款证券化作为一种独特的融资方式，市场缺乏大机构投资者也是一大障碍；对于国内房地产市场存在的泡沫，对于这个产业存在的种种“黑洞”，如土地转让的“暗箱操作”和体制缺陷等，尤其是要防止地方政府和金融机构带有某种“圈钱”的倾向，为了追求贷款的数量，当高风险的贷款通过包装上市后，如果贷款者不能偿还本息，一个债务链条出现问题，就可能引起大规模地支付危机。

    积极推动相关城市试点

    不宜“广而推之”并不是不要推进，在深圳、上海等金融业较为发达、信用基础较好的且各种抵押贷款有一定规模的城市，已具备试点条件。可以借鉴西方发达国家的成功实力，并结合我国的实际情况制定出适合我国实际情况并有利于抵押贷款二级市场发展的法律、法规，同时，进一步完善我国的中介体系，建议由国家指定综合管理部门统一管理，合理安排机构设置，如专门的证券化担保机构，房地产资信调查机构，我国推进住房抵押贷款证券化十分紧迫。
（完）

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